前段时间，中油宝事件，让不少人慨叹“以前凭运气赚的钱，现在凭实力亏掉了”，投资不动产还是更靠谱一些。

　　土豪会去买原油宝，但要把商办卖给他们，却不是一件容易的事，至少要有“三个力”：产品力、运营力和营销力。

　　一、产品力-兼容性、多功能、绿色智慧的产品才能更好适应未来变化，受到青睐

　　移动互联网等，让组织变得无界，推动了相应办公形态的变化；线上消费持续增长，使得线下商业需要更加注重体验，才能吸引顾客。

　　疫情的出现，对商业地产提出了新的要求，无论是开发设计、物业管理、策划、营销和销售等各个环节都要革新才能适应未来的变化。

　　首先，未来的商业地产，需要有更多灵活性，物业形态界限将不再那么明确，需要具有兼容性及可转化性的多功能产品，这样适应力更强。因为，人们的消费偏好和习惯变化越来越快。

　　其次，疫情之后，人们对健康安全的诉求大幅提升，商办需要紧贴需求，产品设计和硬件设施都要往健康、智能、绿色方向的高标准打造。

　　它是这么干的：自项目立项之初，其物管公司便参与项目规划设计、施工监理等。结合项目特色和客户群体，前期介入时即进行项目的总体策划，以保证项目顺利推进。如争取服务配套设施场地，为运营期创收创造条件，设备选型期提前考虑预收费功能，承接查验以及租赁策略的调整等，逐步使配套功能完善并创新服务模式。

　　同时，公司成立了研究院，专注于商办及产业发展方向的研究，研究产品前沿、洞悉客户需求，不断提升自身策划定位、设计建造、运营维护等建筑全生命周期服务的能力。

　　很多开发商在销售时，宣传其产品拥有很高的租金收益率，为了加快销售，甚至打出售后返租的牌。可是，最后往往达不到当初宣传的收益率。

　　这样，短期看貌似快速回笼了资金，但对企业的品牌是很大的损害，对后续项目的销售也会造成负面影响。

　　通常情况下，商办散卖掉之后，很难谈得上运营，只有基本的物业管理，因为每个人的诉求不一样，每个人都追求自身利益最大化的结果就是搞得乱七八糟——租金水平参差不齐、空置率高、资产升值难……

　　为了避免这一情况，去年招商蛇口在香港发行了公募REITs，回笼其5项资产的资金。如此一来，资金回笼了，招商蛇口还可以继续运营这5项资产。其可以基于实际情况，合理引入商户，调配业态比例，避免同质竞争，从而实现多赢的局面。

　　一是控制好房源，跟业主建立信任，签订委托最好是独家，拿到业主房源后，招商团队要做好租户的品质把控，从整个项目的运维角度去统筹考虑；

　　二是借助物业公司的力量，因为物业公司做招商可以配置项目的物业资源，提升客户的看房体验；还有物业费、会务、停车的优惠减免……

　　三是构建物业服务全生命周期，形成智慧服务、资产经营的闭环。提高出租率、租金水平和推动物业的保值增值。

　　此外，还要能平衡短期利益和长期利益。比如近年来，越来越多的广告进入楼宇，面对利益诱惑，经济利益与楼宇品质、客户体验的关系该如何平衡？

　　三、营销力-商办产品不限购，需要有面向全国的营销推广能力，才能够卖得更好

　　商办有点像文旅地产，面向的是全国的潜在购买客户，而且其比海南、云南、广西等地的文旅地产更有利的地方在于，它不限购。

　　可是，很多公司卖住宅厉害，卖商办的营销力却很弱。就全国范围来看，人们更多的关注一线城市的商办。

　　有二线城市的老总就疾呼：资本，特别是海外资本一直只盯着北上广深，其实在二线城市还有很大的空间与机会。